Entenda como usar o FGTS na compra da casa própria

Poupança do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criada em 1966 para amparar o trabalhador em demissão sem justa causa ou em caso de doença grave, mas o recurso também é massivamente utilizado para a aquisição do imóvel próprio. Para destinar o saldo do Fundo de Garantia para a aquisição do bem, o Governo estabelece algumas condições.

O dinheiro pode ser usado para uma entrada ou para o pagamento integral do valor do bem, mas é preciso que o trabalhador tenha, pelo menos, três anos de carteira assinada, sejam consecutivos ou não. Ele também não pode ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do território brasileiro.

Não é possível usar o saldo do fundo para a compra de imóveis comerciais, para reformar, para comprar terreno sem a finalidade de construir imediatamente ou para comprar material de construção. Também não é permitida a retirada do dinheiro para a aquisição de imóveis para familiares ou terceiros.

O titular da conta do FGTS deve consultar o saldo. Após definir quanto pode ser utilizado na operação de compra, o próximo passo é reunir a documentação necessária (confira o infográfico nas páginas 4 e 5). Especialistas consideram o processo para aprovação do uso do FGTS na aquisição da casa própria rápido e simples. No caso do imóvel novo na planta, por exemplo, o trabalhador assina um documento autorizando o repasse do saldo do fundo à construtora.

Para educadores financeiros consultados pela reportagem, o uso do saldo do fundo na aquisição do imóvel próprio é um ótimo negócio. Isso porque, na compra do bem, sempre é interessante financiar o mínimo possível. Assim, o risco de o trabalhador ficar sufocado com as taxas de juros do empréstimo para o pagamento do restante do valor do imóvel é menor.

O comprador dispõe de duas opções de amortização das parcelas do financiamento: SAC e Price. Enquanto na tabela SAC, as parcelas são decrescentes, na tabela Price o valor das prestações é fixo até o fim do empréstimo.

Amortização

Em algumas situações, o adquirente do imóvel acaba preferindo a tabela Price pela facilidade de aprovação do empréstimo para a compra da moradia, já que, nesse sistema de amortização, a parcela inicial normalmente é mais baixa ante as primeiras prestações do financiamento imobiliário dentro do sistema SAC.

Geralmente, os bancos colocam um limite de comprometimento da renda do trabalhador e a aprovação do crédito acaba ficando condicionada a isso. As instituições financeiras permitem o comprometimento de até 30% da renda familiar com as parcelas do empréstimo. Educadores financeiros reforçam, entretanto, que a decisão de comprar um imóvel deve ser tomada levando em consideração outros custos como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registro cartorário.

Uma das primeiras estratégias antes de dar o grande passo é o diagnóstico financeiro. Além disso, o trabalhador deve avaliar cuidadosamente se a compra do imóvel é realmente a melhor opção de moradia no momento, de acordo com as necessidades da família.

Financiamentos

No Ceará, de janeiro a junho, foram financiadas com recursos da poupança 2.296 unidades habitacionais, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O número representa um crescimento de 6,1% na comparação com igual período de 2018.

As 2.296 unidades financiadas no primeiro semestre somam R$ 580,5 milhões, alta de 4,8% em relação ao valor contratado nos primeiros seis meses do ano passado (R$ 553,7 milhões). Somente em junho de 2019, foram 385 imóveis financiados com recursos da poupança, totalizando R$ 103,5 milhões. Ao longo deste ano, maio representou o maior destaque em número de unidades financiadas e valor contratado: foram 457 imóveis e R$ 109,04 milhões.

As taxas de juros praticadas representam o principal item considerado na hora de escolher uma instituição para o financiamento. Dependendo do relacionamento do comprador com o banco, é possível obter algumas vantagens na contratação do crédito. Detalhes como perfil e a renda do adquirente podem influenciar nas taxas.

De acordo com a Caixa Econômica, líder de mercado quando se trata de crédito imobiliário (68,8% de participação), o saldo da carteira de crédito habitacional cresceu 3,3% nos últimos 12 meses até março de 2019, totalizando R$ 447,4 bilhões no terceiro mês do ano. Desse total, R$ 269,9 bilhões foram concedidos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Comprar ou alugar?

Oferecer o máximo de entrada usando o FGTS é considerada uma boa estratégia. Bruno Chacon, educador financeiro do Instituto Dsop (Diagnosticar, Sonhar, Orçar e Poupar) e membro do conselho fiscal da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin) explica, entretanto, que se o comprador tiver todo o dinheiro do imóvel para a compra à vista, é mais vantajoso partir para o aluguel. “Assim, ele pode deixar o dinheiro rendendo e este rendimento pagará o aluguel. Assim, ele nunca vai perder patrimônio e estará multiplicando”, frisa.

Entretanto, Chacon pondera que o imóvel próprio confere sensação de estabilidade. “É preciso que o comprador analise se ele tem o valor de entrada e se pode comprometer a renda com as parcelas”, ressalta, frisando que normalmente o financiamento tem duração de 30 anos. Para Chacon, o consórcio também é uma opção que deve ser avaliada. “Não tem os juros do financiamento e assim o comprador pode ter acesso a um valor bem mais interessante”.

Opinião

Por Bruno Chacon
Educador Financeiro Dsop e conselheiro fiscal da Associação Brasileira de Educadores Financeiros

O ideal é usar o máximo possível do FGTS para dar uma entrada. Eu sei que o Governo está querendo liberar para as pessoas utilizarem no dia a dia, com o saque de R$ 500, mas quem quer comprar um imóvel deve usar todo o saldo do fundo no financiamento. Vale juntar o do casal, se for o caso, para que a entrada seja o máximo possível. O comprador deve ter o máximo possível para a entrada e quanto menos ele financiar, menos juros vai pagar. Além disso, este é um grande momento para a compra de imóvel, porque muita gente está há um tempo sem conseguir vender, então com uma entrada boa, de 20%, talvez dê para conseguir uma boa barganha, um desconto bem interessante.

Por Daniele Akamine
Advogada especialista em Economia  da Construção Civil

O uso do FGTS é muito vantajoso, sim, porque a taxa de juros do financiamento é maior do que o que o dinheiro rende quando está na conta do fundo, então sempre vale a pena fazer o uso. O comprador não só pode usar para fazer a compra como também pode, a cada dois anos, voltar a usar o saldo do fundo para fazer a amortização do saldo devedor. É bom fazer bastante conta antes de fechar o financiamento imobiliário, porque tem gente que prefere pagar no maior prazo possível e, muitas vezes, isso não vale a pena. A gente vê, a longo prazo, cinco, seis anos, que o valor da prestação aumenta muito pouco em relação ao prazo maior, mas no fim das contas a economia é muito grande.

Marcelo Peres
Por Diretor-executivo da Condal Investimentos e  diretor do Ibef-CE

É realmente bem interessante, porque o saldo do FGTS vai diretamente para a entrada, reduzindo logo o valor total do imóvel. Não tem muita burocracia na hora de definir o uso do FGTS na entrada. O comprador só precisa verificar se ele e se o imóvel se ajustam às regras para o uso do dinheiro. Se for um imóvel na planta, por exemplo, o comprador vai assinar um documento na construtora autorizando o uso do FGTS para o pagamento. Ele também deve levar o extrato do fundo. Para o casal, pode ser utilizado só um FGTS ou os dois, mas depende muito de cada família. Considero muito delicado usar os dois de uma vez só, então é preciso analisar cuidadosamente o momento dos dois.

dn